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房地产行业:行业基本面持续下行

时间:2014-7-14 16:33:17 来源:腾讯财经

新开工低位徘徊,投资加速下滑:1-5月份全国房屋新开工面积5.99亿平方米,同比下降18.6%,降幅收窄3.5个百分点。整体而言,新开工依旧蛰伏于低位,目前销售的持续下滑叠加13年下半年的供应加码持续挫伤开工积极性。全国房地产开发投资3.07万亿元,同比增长14.7%,增速回落1.7个百分点。投资增速下滑超市场预期,然而仍在我们预期内。短期而言,难以期待销售得以提振从而改善开工以及投资现状,凭借目前供需市场演绎预计将会面临较长的等待期,特别是5月各地土地市场已明确遇冷,作为先导指标,我们大胆预计投资增速将在下降一个平台。

    土地购置整体继续下降,地价回落:1-5月份,房地产开发企业土地购置面积1.11亿平方米,同比下降5.7%,降幅比1-4月份窄2.2个百分点;土地成交价款2954亿元,同比增长8.7%,增速回落0.9个百分点。跟随销售趋势,土地市场的低迷态势延续,我们继续维持预计全年房企拿地规模将有所收缩的判断。地价角度进一步反映土地出让市场的淡静。地价已由上个月高点迅速回落。溢价率方面,40个大中城市中,一线城市土地成交溢价率回落16个百分点,至24%,二线城市也自4月份的19%降至14%,三线城市则回落至2%,分化继续演绎。

    销售继续下挫,价格下行:1-5月份,商品房销售面积3.61亿平方米,同比下降7.8%,降幅扩大0.9个百分点。单月来看,5月住宅销售面积同比下滑10.8%,较4月略有收窄。尽管在地方与央行政策利好因素影响下,单月销售同比降幅略有缓解,但整体态势仍然低迷。我们认为短期销售低位能否缓解,依然需要关注信贷情况的支持力度。在成交量持续下滑的环境下,5月全国整体房价迅速回落,从百城价格指数来看,环比上涨城市数急速下降,下行趋势已经持续8个月,范围加速扩大。目前多数二三线城市库存水平已达到历史高位,预计价格下滑还将持续。

    资金面趋紧,降价趋势加速: 1-5月份,房地产开发企业到位资金4.67万亿元,同比增长3.6%,增速继续回落0.9个百分点。整体而言,房企资金状况进一步收紧,按揭贷款继续呈现同比下滑的局面,经过上个月央行表态按揭房贷额度略有改善,但据我们调研按揭利率仍然还在高位,我们认为货币政策仍然维持的情形下,短期开发商仍有充沛资金应对,但销售持续的预期下,对于进一步扩张的主流态度都十分谨慎。同时,房价调整已经出现,在未来一个季度,该趋势将加速显现。


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